张某红、张某丽、张某梅三名原告，于 2019 年 7 月 22 日与北京某房产经纪公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》以及配套《房屋租赁补充协议》，约定将位于北京市朝阳区 XX 小区 35 号房屋交由该经纪公司托管出租。托管期限自 2019 年 9 月 1 日起至 2028 年 8 月 31 日，基础月租金 22000 元，租金按季度支付；合同约定第三年租金上浮 5%，第六年租金上浮 7%，租赁期间产生的水费全部由经纪公司承担。
合同履行过程中，经纪公司租金仅支付至 2022 年 8 月 31 日。2021 年 9 月 1 日至 2022 年 8 月 31 日本应当按照约定上调租金，但经纪公司依旧按照 22000 元 / 月标准支付，没有补足租金递增差额。考虑疫情因素，双方协商一致由原告减免经纪公司租金合计 18000 元，分两期减免，2022 年 7 月、2023 年 1 月各减免 9000 元。但经纪公司在 2022 年 6 月支付租金时，直接提前一次性扣减全部 18000 元减免额度，由此造成原告资金占用损失。
除此之外，托管期间产生的水费经纪公司一直没有缴纳；原告交付在房屋内的五台取暖器，在经纪公司管控期间发生损坏、丢失。2023 年 1 月 12 日经纪公司通知原告提出解除合同，并在 2023 年 1 月 13 日把房屋钥匙交还原告。原告认为经纪公司欠付租金、无正当理由单方解约，已经构成违约，遂委托北京师通律师事务所付小飞律师代理起诉维权。
被告主要抗辩意见
被告称已于 2022 年 8 月 18 日联系原告协商解约，2022 年 9 月 3 日通过微信向原告发送解约协议，主张合同自 2022 年 9 月 1 日起解除，此后不再承担租金； 2021.9.1–2022.8.31 未涨租，是双方口头协商疫情期间租金不予上调，原告当时并未提出异议，拒绝补足租金差额； 水费同意按照实际发生金额承担；取暖器本身使用年限已久，被告自行添置的挂机空调留在房屋内，不同意赔偿物品损失； 房屋存在产权争议，案外人多次上门主张权利，房屋还存在屋面漏水问题，原告拒不维修，导致次承租人退租，属于原告方原因，被告有权解除合同，不存在违约，不应支付违约金。
二、代理思路（付小飞律师）
合同定性：名为出租委托代理，实质属于房屋租赁合同
合同标题虽然是出租委托代理合同，但结合全部条款来看，经纪公司是固定向原告支付租金，房屋空置风险、招租风险均由经纪公司自行承担，并非单纯代为收租的委托关系，案涉合同属于房屋租赁合同。合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当严格履行。 合同解除时间以实际交还房屋为准，单方发解约通知不产生解除效力
被告主张 2022 年 9 月 1 日合同解除，依据仅仅是单方微信发送的解约通知。被告主张的漏水、产权纠纷、案外人干扰等事由，没有充分证据证明该情形真实存在且严重影响房屋正常使用，被告不享有法定或者约定的单方解除权。在没有合法解除权的前提下，单方发送解约通知不能发生合同解除的法律效果。 被告于 2023 年 1 月 13 日主动交还钥匙，以实际行为表明不再继续履行合同，因此应当认定合同于 2023 年 1 月 13 日解除。 租金递增条款独立于疫情减免，应当正常履行
合同明确约定第三年租金上浮 5%，调整后月租金为 23100 元。疫情租金减免是双方单独协商的优惠，没有书面证据证明原告同步放弃租金递增权利，二者相互独立。因此该周期租金差额应当补足；同时 2022 年 9 月 1 日至 2023 年 1 月 13 日交还房屋之前，房屋仍由被告管控使用，该期间租金应当正常支付。 提前抵扣减免租金形成资金占用损失、屋内物品损失一并主张
双方约定的 18000 元租金减免，是指定后续两期租金分别抵扣，被告在还没有到达减免节点时，提前一次性抵扣，造成原告资金占用损失，该损失应当由被告承担；房屋交接时原告交付五台取暖器，托管期间由被告保管控制，物品损毁、丢失，被告负有保管义务，应当承担赔偿责任。 无解除权提前退租属于根本违约，应当按约承担违约金
合同约定，任何一方单方违约，需要向对方支付相当于六个月租金的违约金。被告没有合法理由提前交还房屋终止合同，属于单方违约，原告主张违约金具有合同及法律依据。
三、法院判决要点
法院采纳付小飞律师全部代理意见，依据《民法典》第五百零九条、第五百六十六条作出判决：
确认案涉《北京市房屋出租委托代理合同》及补充协议于 2023 年 1 月 13 日解除； 被告支付 2022 年 9 月 1 日至 2023 年 1 月 13 日房屋租金 92748 元； 被告支付 2021.9.1–2022.8.31 租金递增差额 13200 元； 被告支付拖欠水费 3600 元； 被告赔偿取暖器物品损失 160 元； 被告赔偿提前抵扣租金产生的资金占用损失 492 元； 被告支付违约金 23100 元。
四、被告抗辩意见与法院认定对照
表格
五、实务启示
区分房屋托管委托合同与房屋租赁合同
市场上大量长租托管合同标题写 “出租委托代理”，定性核心看风险承担：中介固定付租、空置风险由中介自行承担，一般直接认定为租赁合同，中介不能以 “只是代理” 规避承租人责任，这也是这类案件最核心的争议点。 疫情租金减免不等于放弃合同其他约定
疫情租金减免属于单独协商的优惠，除非书面条款写明 “同时免除租金递增、放弃违约金”，减免仅针对约定的对应租金，其余合同条款照常执行。 单方发解约通知，不当然发生合同解除效果
想要单方解除合同，必须具备约定或者法定解除权。没有解除权，即便向对方发送解约通知，对方有权拒绝；此时中介自行搬离、交还钥匙，大概率被认定单方违约，需要承担违约金。 租金减免一定要写明抵扣周期
本案争议源头之一：减免是指定后续两期租金分别抵扣，承租方不能提前在前期租金中一次性扣减。实务中，租金减免协议建议写清楚减免对应的租金周期、抵扣时间，避免提前抵扣产生资金占用纠纷。 交房附属物品清单是关键证据
交房时制作双方签字的物品交接清单，写明家电、家具型号、新旧状态、购置价值，后续损坏丢失的举证难度大幅降低。本案取暖器损失支持金额偏低，就是缺少详细价值确认证据。 北京师通律师事务所付小飞律师联系方式13661247699同微信